注文住宅の住宅ローン事前審査前に確認する総予算・借入・土地代

Q&Aで多い悩みの型

ここを見てみよう

審査結果を予想する記事ではありません。事前審査に出す前に、何を整理しておくかを確認します。

• 住宅ローン事前審査を、土地探し前に出すべきか分からない
• 年収から見た借入額と、注文住宅の総予算の関係が分からない
• 車ローン、カードローン、奨学金などがある状態で審査に出してよいか迷っている
• 土地代と建物代の配分を決めないまま、住宅会社の概算を見ている
• 外構、地盤改良、照明、カーテン、諸費用が資金計画に入っているか不安

注文住宅への絞り込み

一般的な住宅ローンの悩みは、注文住宅では「総予算をどこまで分解できているか」に置き換えて確認します。

借入可能額は審査上の目安であり、家づくりで使ってよい上限額とは限りません。フラット35の利用条件では、年収に占める年間合計返済額の割合である総返済負担率が確認され、住宅ローン以外の自動車ローン、教育ローン、カードローンなども含める扱いが示されています。

注文住宅では、事前審査に出す前に「土地と建物を合わせた金額」ではなく、次の項目に分けて確認してください。

• 土地代
• 建物本体工事
• 付帯工事
• 外構
• 地盤改良の予備費
• 照明、カーテン、空調
• 登記、火災保険、ローン手数料などの諸費用
• 引越し後の家具家電

まず確認する3つの項目

1つ目は、月々返済額から逆算した上限です。

住宅会社から借入可能額を聞く前に、毎月いくらまでなら生活費、教育費、車、帰省、老後資金を残せるかを確認します。ボーナス返済を使う場合は、ボーナスが減ったときに支払いが続けられるかも確認してください。

2つ目は、住宅ローン以外の借入です。

車ローン、教育ローン、カードローン、リボ払い、奨学金など、毎月返済が続くものを一覧にします。フラット35の条件説明でも、住宅ローン以外の借入を年間合計返済額に含める考え方が示されています。

3つ目は、土地代と建物代の配分です。

土地を先に高く買うと、建物、外構、地盤改良、諸費用の余地が小さくなります。土地を探す前に、土地に使える上限と、建物・外構・諸費用に残す金額を分けてください。

注意が必要な条件

ここを見てみよう

注意が必要なのは、審査に通るかどうかを断定できない場面です。数字と書類をそろえて、金融機関に確認する前提で整理します。

• 土地代だけで予算上限に近づいている
• 住宅会社の概算に外構、地盤改良、照明、カーテン、空調が入っていない
• 車ローンやカードローンの残債と毎月返済額を把握していない
• ペアローン、収入合算、連帯債務の違いを説明できないまま進めている
• つなぎ融資や土地先行融資が必要か確認していない
• 金利上昇時の月々返済額を見ていない

事前審査前チェックリスト

• 土地、建物、付帯工事、外構、諸費用を分けた総予算表を作ったか
• 月々返済額の上限を、生活費と将来支出から決めたか
• 車ローン、カードローン、教育ローン、奨学金などの年間返済額を整理したか
• 土地に使える上限額を、建物と外構を残したうえで決めたか
• 住宅会社の概算に含まれない費用を別紙で確認したか
• つなぎ融資、土地先行融資、分割実行の要否を金融機関に確認する準備ができているか

次に取る行動

月々返済額だけでなく、土地、建物、外構、諸費用を分けて資金計画を確認してください。

迷う場合は、先に資金計画で月々の負担を確認し、その上で住宅ローン相談に持っていく質問を整理します。

• 資金計画で月々の返済額を確認する
• 土地に使える上限額を整理する
• 住宅ローン相談で聞く項目を準備する