建築条件付き土地で契約前に確認する期限・建築会社・白紙解除

Q&Aで多い悩みの型

ここを見てみよう

土地だけ先に押さえたい気持ちは分かる。でもここは、建物の契約期限までセットで見よう。

• 建築条件付き土地と普通の売地の違いが分からない
• 指定された建築会社で希望の間取りや仕様ができるか不安
• 参考プランの価格で建てられると思ってよいか迷っている
• 期限までに建築請負契約を結べなかった場合の扱いが分からない
• 土地契約と建物契約を同じ日に進めてよいか判断できない

注文住宅への絞り込み

建築条件付き土地は、注文住宅では「土地を買う判断」と「指定建築会社で建てる判断」を同時に確認する土地として扱います。

不動産適正取引推進機構は、建築条件付土地売買について、一定期間内に売主または指定建築業者との建築工事請負契約を結ぶことを条件とする土地売買だと説明しています。

首都圏不動産公正取引協議会も、土地は売買契約、建物は建築請負契約となり、契約は2本になると説明しています。つまり、土地の場所が気に入っても、建物側の条件を見ないまま契約すると判断材料が足りません。

返金可否や解除の扱いは、契約書の条件、時点、個別事情で変わります。この記事では法的判断は断定せず、契約前に書面で確認する項目に絞ります。

まず確認する3つの項目

1つ目は、建築会社の指定です。

誰と建築請負契約を結ぶ条件なのかを確認します。売主自身なのか、売主が指定する建築会社なのか、施工実績、標準仕様、設計自由度、打ち合わせ回数、保証窓口まで確認してください。

2つ目は、契約期限です。

建築請負契約を締結すべき期限を、土地売買契約書と広告資料で確認します。期限までに間取り、仕様、概算ではない建物金額をどこまで固める運用なのかを聞いてください。

3つ目は、建物金額の範囲です。

参考プランがある場合でも、本体工事、付帯工事、外構、地盤改良、申請費、照明、カーテン、空調を分けます。土地価格と参考建物価格を足しただけでは、注文住宅の総額判断には足りないことがあります。

注意が必要な条件

ここを見てみよう

「土地が良いから急ぐ」だけだと、建物の条件を見落とす。急ぐ前に、契約書で戻れる条件を確認しよう。

次の条件に当てはまる場合は、契約前に止まって書面を確認してください。

国土交通省は、不動産取引時の水害リスク情報について、重要事項説明の対象としてハザードマップ上の対象物件の所在地を説明することを示しています。建築条件付き土地でも、建築会社の条件だけでなく、土地そのものの災害リスク、道路、上下水道、法規制を確認してください。

• 指定建築会社の標準仕様、施工事例、保証内容を確認していない
• 参考プランの建物価格に含まれる範囲が分からない
• 間取り変更、仕様変更、外構追加でいくら増えるか確認していない
• 期限までに建築請負契約を結べない場合の扱いが契約書で分からない
• 受領済みの申込金、手付金、預り金の返還条件が分からない
• 土地売買契約と建築請負契約を同じ日に結ぶ予定だが、建物内容が固まっていない
• 水害ハザードマップ、道路、上下水道、法規制を土地資料だけで確認していない

建売住宅と混同しやすい点

建築条件付き土地は、完成済み住宅や建売住宅の購入とは分けて考えます。

首都圏不動産公正取引協議会は、建築条件付土地は建築確認を受けていないため、土地付住宅として取引することはできないと説明しています。広告に完成予想図や参考プランが載っていても、それだけで建売住宅と同じ判断はできません。

比較するときは、次のように分けてください。

| 見る項目 | 建築条件付き土地で確認すること | 注意する条件 | |---|---|---| | 契約 | 土地売買契約と建築請負契約が分かれているか | 契約を同日に進めるのに建物内容が未確定 | | 建築会社 | 指定会社、施工実績、標準仕様、保証窓口 | 他社で建てられない条件を理解していない | | プラン | 参考プランか、確定プランか | 参考価格に外構や地盤改良が入っていない | | 期限 | 請負契約の締結期限 | 期限までに仕様と金額を決める手順が不明 | | 解除 | 請負契約不成立時の扱い | 白紙解除、返還対象、違約金の有無が書面で分からない |

契約前チェックリスト

• 広告や販売資料に「建築条件付き土地」と明記されているか
• 土地売買契約書に、建築請負契約の相手先と期限が書かれているか
• 指定建築会社の標準仕様、施工事例、保証内容を確認したか
• 参考プランは一例なのか、採用前提なのかを確認したか
• 建物金額に含まれる範囲と含まれない範囲を見積書で分けたか
• 外構、地盤改良、造成、上下水道、照明、カーテン、空調の扱いを確認したか
• 期限までに請負契約が成立しない場合、土地売買契約がどう扱われるか確認したか
• 申込金、手付金、預り金の返還条件を契約書で確認したか
• 重要事項説明書で道路、法規制、ハザードマップ、インフラを確認したか

営業に確認する質問

そのまま聞ける形で、次の質問を用意してください。

• この土地は、誰と建築請負契約を結ぶことが条件ですか
• 請負契約の期限までに、間取り、仕様、見積もりはどこまで確定しますか
• 参考プランの金額には、外構、地盤改良、照明、カーテン、空調、申請費が含まれますか
• 標準仕様のメーカー名、品番、グレードが分かる資料を見せてもらえますか
• 期限までに請負契約を結ばない場合、土地売買契約、手付金、預り金、違約金はどう扱われますか
• 土地売買契約と建築請負契約を同じ日に結ぶ場合、建物内容の未確定項目はどの書面に残りますか

次に取る行動

建築条件付き土地を検討するときは、土地資料、重要事項説明書、建築会社資料、参考プラン、見積書、契約期限を1つの表に並べます。

まだ資料がそろっていない場合は、土地の申込み前に次の順番で確認してください。

• 指定建築会社で建てる前提を受け入れられるか確認する
• 参考プランではなく、自分の希望を入れた概算見積もりを出してもらう
• 請負契約の期限と、不成立時の扱いを契約書で確認する
• 土地の道路、上下水道、法規制、ハザードマップを住宅会社と一緒に確認する
• 他の売地や住宅会社候補と、総額と自由度で比較する
• 土地探し前に確認する条件を整理する
• 住宅会社の比較項目を確認する
• 契約前に確認する項目を整理する