土地購入前に見る雨水排水・高低差・側溝・盛土擁壁の確認項目

Q&Aで多い悩みの型

ここを見てみよう

「水はけがよさそう」だけだと判断できない。雨がどこから来て、どこへ出ていくかを線で書こう。

• 雨の日に見ていない土地を申し込んでよいか迷っている
• 高低差のある土地で、外構費や擁壁の扱いが読めない
• 側溝や水路があるが、雨水を流せるのか分からない
• ハザードマップを見たが、土地購入の判断にどう使えばよいか整理できていない
• 排水設備の届出や指定工事店の話が自治体ごとに違い、誰に確認すべきか分からない

まず見る資料は5つ

雨水排水は、1枚の販売図面だけでは判断しにくい項目です。次の資料を同じ順番で確認してください。

国土交通省のハザードマップポータルは、洪水、内水、津波、高潮、土砂災害などのハザードマップを探す入口として使えます。ここで土地周辺のリスクを見たうえで、最終的には土地所在地の自治体が公表している最新の地図、区域、窓口情報を確認します。

• 販売図面: 道路、方位、地形、間口、接道、敷地面積を見る
• 現地写真と現地メモ: 側溝、集水桝、道路勾配、隣地との高さ、擁壁、水たまり跡を見る
• ハザードマップ: 洪水、内水、高潮、土砂災害など、地域で公表されている災害リスクを見る
• 造成計画または外構計画: 建物配置、駐車場勾配、排水桝、雨樋の排水先を見る
• 自治体の窓口情報: 下水道、雨水、建築、宅地造成、盛土規制、道路占用の担当部署を見る

土地購入前の一次チェック

次の項目を確認してください。

特に、前面道路、隣地、敷地内の高低差は現地で見ないと判断しにくい項目です。可能なら雨の日か雨の翌日に、道路端、側溝、低い隅、隣地境界を見てください。

• 前面道路より敷地が低くないか
• 道路から敷地へ雨水が入る勾配になっていないか
• 隣地より低い部分に建物や駐車場を置く計画になっていないか
• 既存の側溝、集水桝、水路がどこにあるか
• 雨水を道路側、側溝、公共下水、浸透施設、宅内処理のどれで処理する計画か
• 擁壁、ブロック、土留めにひび、ふくらみ、水抜き穴の詰まりがないか
• ハザードマップで洪水、内水、土砂災害などの該当区域に入っていないか

見る場所ごとの判断基準

比較するときは、次のように「確認できている状態」と「注意する状態」を分けます。

• 道路との高さ: 道路より敷地が少し高く、道路から雨水が入りにくい状態は確認しやすい。道路より低い、道路勾配が敷地へ向く、車庫部分だけ低い場合は、止水、排水桝、勾配計画を確認する
• 側溝と集水桝: 前面道路に側溝や集水桝があり、雨水の流れと管理者が分かる状態は確認しやすい。側溝がない、蓋が詰まっている、水路扱いが不明、接続可否が分からない場合は、道路・下水道・河川水路の担当窓口を確認する
• 隣地との高さ: 隣地へ水が流れない計画、または隣地から水が入りにくい計画なら整理しやすい。隣地より低い、隣地擁壁の下に建てる、境界沿いに水が集まる場合は、排水方向と土留め範囲を図面に入れる
• 盛土と擁壁: 造成履歴、擁壁の所有者、検査済証や資料の有無が確認できる状態は検討しやすい。古い擁壁、増し積み、所有者不明、排水穴の状態不明、盛土区域の該当不明は自治体確認が必要になる
• ハザードマップ: 該当する災害リスクの種類、想定浸水深、避難先、周辺道路の浸水可能性まで見ている状態は判断しやすい。土地の点だけ見て、周辺道路や河川、水路、低地を見ていない場合は情報が足りない

雨水排水で確認すること

雨水排水は、「どこへ流すか」と「その方法が認められるか」を分けます。

次の項目を確認してください。

東京都下水道局は、排水設備の工事には届出が必要で、着工の7日前までの届出や指定排水設備工事事業者による施工を案内しています。これは東京都の例です。実際の期限、様式、指定工事店、雨水の排除方式は自治体差が大きいため、土地所在地の下水道課または排水設備担当窓口で確認してください。

• 雨樋からの水を、どの桝へ集めるか
• 駐車場やアプローチの水を、どの方向へ流すか
• 玄関前、掃き出し窓前、隣地境界に水が集まらないか
• 雨水浸透桝、浸透トレンチ、貯留槽が必要か
• 側溝や水路へ放流できるか
• 公共下水道が合流式か分流式か
• 分流式の場合、汚水管へ雨水を入れてはいけない条件がないか
• 排水設備の届出、指定工事店、完了検査の要否があるか

高低差・盛土・擁壁で確認すること

高低差がある土地では、建物本体だけでなく、外構、造成、排水、地盤、申請の確認が必要になります。

国土交通省は、宅地造成及び特定盛土等規制法、通称「盛土規制法」に関する法令や通知を掲載しています。盛土や切土、擁壁の扱いは、規制区域、工事規模、自治体の運用によって確認先と手続きが変わります。

次の項目を確認してください。

盛土、切土、擁壁、排水設備の届出や許可は、住宅会社だけで完結しない場合があります。土地所在地の建築指導、宅地造成、都市計画、下水道、道路、水路の窓口を分けて確認してください。

• 土地が盛土規制法の規制区域に入っているか
• 宅地造成、切土、盛土、土石の堆積に該当する工事があるか
• 既存擁壁の所有者が売主、隣地、共有、自治体のどれか
• 擁壁の検査済証、造成図、構造図、過去の補修履歴があるか
• 水抜き穴、排水層、天端、ひび、傾き、ふくらみを現地で確認したか
• 擁壁の上や下に建物、駐車場、門柱、フェンスを置く計画があるか
• 外構見積もりに土留め、擁壁補修、排水処理、残土処分が入っているか

外構打ち合わせ前に図面へ入れる項目

外構打ち合わせでは、見た目の前に雨水の逃げ道を図面へ入れます。

図面に書き込む項目は次の通りです。

外構図面で、雨水の矢印が玄関、駐車場の低い奥、隣地境界、擁壁の足元へ集まる場合は注意してください。排水桝の追加、勾配の取り直し、土留め、浸透施設、側溝接続の確認が必要になることがあります。

• 道路の高さ、敷地の高さ、玄関ポーチの高さ
• 駐車場の勾配方向
• アプローチの勾配方向
• 雨樋の位置と接続先
• 排水桝、集水桝、浸透桝の位置
• 側溝、水路、公共ます、雨水管の位置
• 隣地境界沿いの排水方向
• 擁壁、土留め、ブロック、フェンスの範囲
• 残土処分、盛土、切土、整地の範囲

営業・設計・外構担当に聞く質問

ここを見てみよう

営業に聞くなら、ここはぼかさない。答えは図面、見積書、自治体確認のどれで出すかまで聞こう。

そのまま使える質問です。

質問の核心は、誰が、どの窓口で、いつまでに確認するかです。「たぶん大丈夫」「外構で調整します」だけで止めず、図面、見積書、自治体確認メモのどれで確認できるかを聞いてください。

• この土地の雨水は、最終的にどこへ流す計画ですか
• 雨水を側溝、水路、公共下水、宅内浸透のどれで処理しますか
• 側溝や水路へ接続する場合、管理者と接続可否は確認済みですか
• 公共下水道が合流式か分流式か、雨水の排除方式は確認済みですか
• 排水設備の届出、指定工事店、完了検査が必要か、誰がいつ確認しますか
• ハザードマップで確認した浸水深や内水リスクを、建物高さや外構計画にどう反映しますか
• 擁壁の所有者、検査済証、構造図、補修履歴は確認できますか
• 盛土規制法の規制区域や宅地造成の手続きに該当するか、どの自治体窓口で確認しますか
• 雨水排水、高低差、土留め、残土処分は見積書のどの項目に入っていますか
• 未確認の項目がある場合、土地契約前、建物契約前、外構契約前のどの時点までに回答できますか

土地購入前チェックリスト

• ハザードマップポータルと自治体ハザードマップで、洪水、内水、高潮、土砂災害の該当を確認したか
• 現地で、道路、敷地、隣地の高低差を見たか
• 雨の日または雨の翌日の水たまり、側溝の流れ、低い場所を確認したか
• 雨水を流す先が、側溝、水路、公共下水、宅内浸透、貯留のどれか分かっているか
• 側溝、水路、公共下水へ接続できるか、管理者と窓口を確認したか
• 公共下水道の合流式、分流式、雨水排除方式を確認したか
• 排水設備の届出、指定工事店、検査の要否を自治体で確認したか
• 盛土規制法の規制区域、宅地造成の手続き、擁壁資料の有無を確認したか
• 外構見積もりに排水桝、浸透桝、側溝接続、土留め、残土処分が入っているか確認したか
• 未確認項目について、土地契約前に確認するものと外構契約前でよいものを分けたか

次に取る行動

土地購入前は、販売図面に雨水の矢印を書き込んでください。

次に、ハザードマップ、現地の高低差、側溝や水路、盛土・擁壁、排水設備の届出を同じメモにまとめます。

判断基準は次の3つです。

この3つがそろわない場合は、土地の申し込みや外構契約の前に、下水道、建築、宅地造成、道路、水路の担当窓口へ確認する項目を住宅会社と分担してください。

• 雨水がどこから来て、どこへ流れるかを図面で説明できる
• 側溝、公共下水、浸透施設、盛土、擁壁について確認先の自治体窓口が分かっている
• 外構見積もりで、排水、高低差、土留め、残土処分の費用範囲が分かれている